Vì nếu thanh toán full 100% tiền cho chủ nhà khi công chứng mua bán khách mua rất dễ phải tự phải giải quyết những vấn đề phát sinh một mình.

1. Vướng mắc pháp lí: Cơ quan nhà nước trả về hồ sơ đăng kí sang tên BĐS. Lúc này chủ nhà và ngừời mua cần phối hợp để xử lí vấn đề trên giúp người mua hoàn thành việc sang tên sổ. Ví dụ khi mua đất xong rồi đi ký giáp ranh để xây tường bao nhưng hàng xóm thấy người mới mua thường không tạo điều kiện lúc này cần chủ cũ ra mặt để công việc được giải quyết nhanh hơn. Nhưng nhiều trường hợp khi đã giao nhận tiền đầy đủ, chủ nhà không muốn mất thời gian hỗ trợ bên mua nữa. Gọi điện suốt ngày báo bận hay không nghe máy...

2. Công chứng giao tiền xong, chủ xin về nhà mang nốt đồ cá nhân đi. Ai ngờ mang theo nhiều đồ nội thất, điện tử mà hứa để lại khi trao đổi mua bán ban đầu. Đây là trường hợp thường xuyên xảy ra do khi trao đổi ban đầu chỉ thống nhất bằng miệng chứ không ghi chi tiết ra hợp đồng đặt cọc.

3. Chủ nhà chưa thanh toán các khoản nợ: phí dịch vụ, điện nước, gửi xe... Nhiều trường hợp chủ nhà "Lặn mất tăm" và đẩy trách nhiệm thanh toán các khoản nợ này cho chủ nhân mới.

4. Chủ nhà không thực hiện các cam kết ban đầu với bên mua:
Sửa chữa/ làm mới các hạng mục trong căn nhà, hỗ trợ bàn giao và đăng kí các thủ tục nhận nhà... Đây đều là những thoả thuận của 2 bên BÁN - MUA với nhau nhưng chỉ trên phương diện dân sự. Hoàn toàn bên BÁN có thể không giữ lời nếu không có rằng buộc nhất định.

Giải pháp đưa ra:

Sau khi ký công chứng xong. Trước khi ra sổ có tên người mua ( Mất khoảng 8-30 ngày ). Bên mua nên đàm phán với bên bán xin giữ lại 2-3% số tiền/ giá trị giao dịch BĐS để thanh toán sau khi hoàn thành 100% việc sang tên BĐS, nhận bàn giao BĐS.

Việc giữ số tiền này sẽ giúp khiến chủ nhà có trách nhiệm hơn, sẽ đồng hành cùng bên mua đến hết quá trình chuyển nhượng BĐS.

1. ĐẶT CỌC:
+ Là việc xác nhận mua bán của hai bên
+ Số tiền đặt cọc số tiền đặt cọc tùy thỏa thuận 2 bên nhưng thường là 2% – 3% giá trị căn nhà/đất.
+ Thời gian đặt cọc sẽ dao động từ 5 đến 7 ngày, có thể lên tới 30 ngày tùy vào thỏa thuận giữa hai bên.
+ Đặt cọc có thưởng phạt, người mua bỏ cọc thì mất cọc, người bán không bán thì đền cọc theo thảo thuận 2 bên.

+ Giấy tờ cần kiểm soát:
- CMND, căn cước, hộ khẩu thường trú…(cũ mới nếu có)
- Giấy đăng kí kết hôn
- Giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú (nếu độc thân).
- Văn bản thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng.
- Giấy chứng nhận ly hôn và xác nhận phân chia tài sản của tòa án
- Di chúc thừa kết hợp pháp
- Ủy quyển định đoạt hợp lệ.
- Kiểm tra sổ đỏ: Nếu có nợ thì xóa nợ, có ngăn chặn thì gỡ bỏ ngăn chặn, có tranh chấp thì xử lý tranh chấp.

2. THANH TOÁN VÀ KÝ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG. (CÔNG CHỨNG)
+ Khách hàng tùy chọn công chứng Nhà nước, tư nhân, thừa phát lại.

+ Các loại giấy tờ bên bán cần chuẩn bị:
- Bản gốc CMND + 4 bản photo chông chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
 - Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
 - Bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 4 bản photo công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)
 - Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang giao dịch+ 4 bản photo công chứng
- Biên lai đóng thuế phi nông nghiệp năm gần nhất.

+ Các giấy tờ bên mua cần chuẩn bị:
 - Bản gốc CMND + 4 bản photo công chứng
 - Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng
- Các giấy tờ khác nếu có.

+ Hợp đồng công chứng 5 bản trong đó có 1 bản lưu tại văn phòng công chứng, 1 bản người bán sẽ cầm và 3 bản sẽ được giao cho người mua.

3. NỘP HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠ QUAN CÔNG QUYỀN (SANG TÊN), (MỘT CỬA)
+ Bên mua và bên bán sẽ phải nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp Quận, Huyện, thành phố.
+ Đây là một trong những bước khó nhất vì có thể phát sinh nhiều thông tin cần bổ sung: Có thể địa chỉ không trùng khớp giữa CMND, căn cước, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, số nhà, mã số thuế.
+ Hết sức lưu ý khi kê khai.
+ Bên bán ký tờ khai thuế thu nhập cá nhân (tùy quận).

4. THẨM ĐỊNH CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
+ Cơ quan thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, xác nhận lại thông tin về thửa đất theo hồ sơ mà hai bên đã nộp lên cơ quan công quyền.
+ Cơ quan công quyền sẽ gửi thông báo thuế để chủ nhà đi nộp, thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình.
+ Giấy hẹn nhận thông báo thuế, nộp thuế theo quy định.

5. ĐÓNG THUẾ VÀ PHÍ TRƯỚC BẠ, THẨM ĐỊNH ĐỊA CHÍNH
+ Bên bán: Thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng/theo khung.
+ Bên mua: Phí trước bạ 0.5% giá trị hợp đồng/theo khung.
+ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 0.15% giá trị hợp đồng/theo khung.
+ Lệ phí địa chính
+ Lệ phí thẩm định hồ sơ

6. NHẬN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
+ Mang biên lai về văn phòng đăng ký đất đai nhận sổ.
+ Sổ cũ nếu không yêu cầu cấp đổi sổ mới.

Lưu ý:
+ Thời gian làm thủ tục cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
+ Trường hợp tài sản trước hôn nhân khi chuyển nhượng thường gặp khó khăn về xác nhận thời gian trước hôn nhân ở đâu, sau đó ở đâu...
+ Trường hợp tài sản phân chia do ly hôn khi chuyển nhượng thường gặp khó khăn khi người chủ sở hữu chuyển và đăng ký hộ khẩu nhiều nơi.

1. Vị trí căn nhà:
Có thuận tiện cho như cầu cơ bản của bạn và gia đình bạn không? Có phù hợp với ngân sách mua hay không

2. Tiện ích:
Tiện ích khu dân cư, như công viên, nhà văn hóa, ủy ban phường, chợ, trung tâm y tế, bệnh viện…

3. Môi trường sống:
Môi trường sống có bị ô nhiễm tiếng ồn không? Mật độ khu dân cư thế nào? Khu dân cư có dân trí cao hay không, văn minh hay phức tạp.

4. Hướng nhà:
Hướng nhà có đón được ánh sáng tự nhiên không, có đón gió mát không.

5. Tính pháp lý:
Tính pháp lý của căn nhà, sổ đỏ .. có được đảm bảo không. Nhà có bị dính quy hoạch hay không

6. An ninh:
Hệ thống an ninh khu vực ra sao, phòng chống trộm cắp, pccc thế nào

7. Tính thanh khoản:
Nếu cần tiền bán ngay, liệu căn nhà này có ai muốn mua không?

8. Lưu thông khu vực:
Tình hình giao thông khu vực quanh nhà thế nào, nhất là vào giờ cao điểm, có tắc đường quá hay không

9. Bãi để ô tô:
Bãi để ô tô có gần nhà không, mức phí thế nào

10. Phân chia phòng:
Việc phân chia phòng căn nhà muốn mua có hợp lý không, có tạo ra sự thoải mái cho các thành viên không?

• Đông Tứ Trạch: bao gồm 4 cung: Chấn, Tốn, Khảm, Ly. Tương ứng với đó là 4 hướng: Đông, Đông Nam, Bắc, Nam.
• Tây Tứ Trạch: gồm có 4 cung: Càn, Đoài, Khôn và Cấn. Tương ứng với đó là 4 hướng: Tây Bắc, Tây, Tây Nam, Đông Bắc.

1. SỔ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

1.1 GIẢI CHẤP
+ Giải chấp: Khách hàng quyết toán số nợ gốc và lãi, phí phạt (nếu có).
+ Khách hàng nên báo ngân hàng 1 ngày trước khi nộp tiền nhằm đảm bảo sau khi nộp tiền là có thể nhận sổ ngay sau đó.
+ Nhận sổ và các giấy tờ phí ngân hàng kèm theo.

1.2. XÓA CHẤP
+ Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ: Văn đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa.
+ Cơ quan có thẩm quyền xóa thế chấp: Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.
+ 1 bộ hồ sơ gồm:
- Mẫu đơn yêu cầu đề nghị xóa thế chấp (Theo mẫu số 03/XĐK
- Văn bản đồng ý xóa chấp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ)
- Giấy ủy quyền cho người làm hồ sơ (có chứng nhận của Xã, Phường, Huyện).

1.3. THỜI GIAN VÀ KẾT QUẢ
+ Thời gian giải 3 - 5 ngày làm việc.
+ Nhận sổ đỏ có đóng dấu xác nhận đã xóa thế chấp.

2. SỔ CHƯA HOÀN THÀNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH: Có 3 khoản nợ thường gặp

2.1 Lệ phí trước bạ nhà, đất
+ Lệ phí trước bạ nhà đất thường được tính như sau:
- Lệ phí trước bạ đất = Giá đất x Diện tích đất x 0,5%
- Lệ phí trước bạ nhà = Giá nhà x Diện tích sàn sử dụng x Tỷ lệ chất lượng nhà x 0,5%
+ Giá đất và giá nhà sẽ được tính theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm bạn nộp lệ phí.
+ Thông thường diện tích nhà, đất sẽ được cơ quan thuế tính căn cứ theo thông tin trên sổ đỏ.
+ Diện tích nhà sẽ tính theo tổng diện tích sàn sử dụng.

2.2 Thuế chuyển quyền
+ Thường là tính cho người mua coi như nộp thuế thu nhập cá nhân thay người bán.
+ Thuế chuyển quyền đất = Giá đất x Diện tích đất x 2%
+ Thuế chuyển quyền nhà + đất = (Giá đất x Diện tích đất) + (Tổng giá trị nhà x Diện tích sàn sử dụng) x 2%

2.3 Tiền sử dụng đất
+ Số tiền này thường sẽ rất lớn vì áp theo tỷ lệ 100%, 50% tùy từng trường hợp cụ thể.
+ Tiền sử dụng đất = Giá đất x Diện tích đất x Tỷ lệ % phải nộp
+ Giá đất cũng sẽ được tính theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất.
+ Diện tích đất thường là toàn bộ diện tích được ghi nhận trên sổ đỏ.
+ Tỷ lệ % phải nộp: Lúc nhận sổ có kèm theo  một Quyết định của UBND quận, huyện, đằng sau quyết định sẽ có danh sách tên cụ thể những ai phải nộp tiền sử dụng đất và nộp bao nhiêu %.
+ Lưu ý là cách tính trên là cách tính cơ bản và với các trường hợp phổ biến, có thửa đất thuộc trường hợp đặc biệt hơn hoặc được miễn, giảm.
Ví dụ: Gia đình chính sách...

3. SỔ CHUNG CHƯA TÁCH
+ Trường hợp đáp ứng điều kiện tách sổ: Tối thiểu mỗi thửa đủ 30m, rộng tối thiểu 3m.
+ Có ngõ đi tối thiểu 1 - 2m trở lên.
+ Nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu thì sẽ thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất.
Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Nộp hồ sơ: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh quy định.
- Đóng lệ phí địa chính (mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định). Nếu là hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì không phải nộp lệ phí địa chính.
- Thời hạn giải quyết: không quá 15 - 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.
+ Trường hợp đặc biệt không tách, không đồng sở hữu thì vi bằng là phương án tối ưu.

4. SỔ KHÔNG THỂ HIỆN LỐI ĐI, THÔNG SỐ KỸ THUẬT
+ Trường hợp này không phổ biến nhưng cần giải quyết triệt để.
+ Trích lục thửa đất, thể hiện rõ đường đi, thông số kỹ thuật trước khi giao dịch.
+ Đo đạc, kẻ vẽ, có chữ ký xác nhận các hộ liền kề, nộp hồ sơ về VPĐKĐĐ để hiệu chỉnh bổ sung.
+ Tránh tối thiểu rủi ro bị bịt lối đi, bị che chắn bởi các công trình công cộng..

5. CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
+ Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu: Đất vườn, đất nông nghiệp, hiểu đơn giản là đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.
+ Nộp hồ sơ về văn phòng đăng ký đất đai gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
- Sổ đỏ gốc
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
- Thời gian nhận và trả kết quả 15 đến 30 ngày làm việc.
- Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở -Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. (Theo khung giá).

6. SỔ ĐỒNG SỞ HỮU
+ Sổ hồng chung hay còn gọi đồng sở hữu: Cấp và công nhận quyền sở hữu theo hình thức sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà không phải có quan hệ vợ hoặc chồng/con của người đứng tên chủ sở hữu.
+ Sổ đồng sở hữu còn có trường hợp diện tích không đáp ứng điều kiện tách sổ riêng, lập đồng sở hữu 2 sổ, mỗi nhà 1 sổ có giá trị tương đương.
+ Các trường hợp liên quan đến sổ đỏ sẽ yêu cầu các gia đình cùng đồng sở hữu ra ký.
+ Hạn chế: Khó thế chấp, cầm cố.

7. MUA BÁN CHƯA SỔ
+ Xét thực trạng Bất động sản có đủ điều kiện cấp sổ hoặc không?
+ Lý do và thực trạng tồn tại
+ Trong trường hợp đủ điều kiện thì ra cơ quan công quyền kê khai và xin cấp sổ lần đầu.
+ Trường hợp chờ thời cơ hoặc kẹt thì lập vi bằng.
+ Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
+ Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Kể từ ngày 7/10/2024, Hà Nội áp dụng quy định mới về thu hồi đất nhằm xử lý tình trạng nhà siêu mỏng và siêu méo, với những thửa đất không đủ điều kiện tồn tại.

Cụ thể, các thửa đất có diện tích dưới 15m² và mặt tiền hoặc chiều sâu dưới 3m so với chỉ giới xây dựng sẽ không được phép tồn tại, Hà Nội: “Xóa sổ” thửa đất dưới 15m2 để tránh nhà siêu mỏng.

Quy định này được nêu trong Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, nhằm cải thiện bộ mặt đô thị và xử lý các bất cập do quy hoạch đất đai. Các thửa đất không có lối đi và có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu cho phép tách thửa cũng sẽ không được tồn tại.

Ngoài ra, các thửa đất khác có diện tích dưới 50m² cũng không đủ điều kiện tồn tại nếu nằm ngoài chỉ giới đường đỏ. Quy định này được kỳ vọng sẽ giúp Hà Nội xóa bỏ những ngôi nhà có hình dạng kỳ dị, cải thiện an toàn xây dựng và đảm bảo mỹ quan đô thị.

Quyết định cũng quy định cụ thể việc hợp thửa đối với các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại.

Trường hợp 1, đối với người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp, UBND cấp huyện thông báo, hướng dẫn người đang sử dụng đất thực hiện thỏa thuận về chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất để hợp thửa đất theo quy định  Người sử dụng đất được tạo điều kiện thuận lợi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Trường hợp 2, đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, UBND cấp huyện tiến hành kiểm tra, xét duyệt, thông báo, hướng dẫn người đang sử dụng đất thỏa thuận và thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hợp thửa đất. 

Đồng thời, UBND cấp huyện tiến hành làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau khi người sử dụng đất hoàn thành việc hợp thửa đất.

Thời gian thực hiện thỏa thuận hợp thửa đất quy định nêu trên là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp và 90 ngày đối với đất nông nghiệp, kể từ ngày UBND cấp huyện ban hành Thông báo thu hồi đất.

Trường hợp không thực hiện được việc hợp thửa đất theo quy định nêu trên do xét thấy không đủ điều kiện để cho phép hợp thửa đất hoặc người sử dụng đất không có nhu cầu, không thực hiện được thỏa thuận hợp thửa đất, UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

Trường hợp Nhà nước áp dụng biện pháp thu hồi đất để xử lý các trường hợp đất không đủ điều kiện về mặt bằng xây dựng thì trình tự, thủ tục thu hồi đất và việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.